诡异的时代邻里|中报透视③

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐哪吒的《时间门外》：他在时间门外，没有别的出口。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

有大房企的物业公司准备出售股权，以自救。

也有的通过并购，减少了对母公司的依赖，试图走出一条中等物业公司发展新路。8月12日上午，时代邻里举行线上业绩会。时代邻里执行董事兼行政总裁王萌表示：

时代邻里通过之前的收并购已经快速完成了从大湾区向全国重点城市的布局，也完成了从住宅向各个业态运营体系的沉淀和积累。今年开始将大幅进行转变：以团队自主拓展为主，收购为辅，今后都会继续坚持这一策略。

不知道是否因为这个原因，时代邻里的股价表现有点……

在大肆收购之后，时代邻里这份半年报，到底如何？

未来的自主拓展，又如何面对市场竞争？杠杆地产做个分析。

01

业绩指标不错，并购项目单价利润还是差一点，未来不再大收购，追求中而美？

2021年8月11日，时代邻里发布2021年中期业绩公告，报告期内营业收入达11.6亿元，较去年同期增长65.5%；

净利润1.7亿元，较2020年同期增长98.1%，归母净利润实现1.53亿元，同比增速达81.8%。

可以说非常不错。

如此高速的增长当然是有原因的。

在时代邻里2020年报发布后，杠杆地产分析过《下调目标价！时代邻里年报中透露了什么？》（3月12日），大量的并购是重要原因。

如下图，我们看，和2020年6月末比起来，时代邻里的在管面积翻倍。

中报披露，截止6月末，时代邻里在管物业管理服务已覆盖75个城市，在管项目814个，合约建筑面积达1.24亿平米，同比增长65.3%；

在管建筑面积达0.98亿平米，同比增长高达102.6%，2020年同期为0.48亿平米。

特别值得一说的是，来自时代中国集团在管建筑面积0.23亿平米，占时代邻里在管建筑面积的23%；

来自第三方物业开发商在管面积0.75亿平米，占时代邻里在管建筑面积的77%，较2020年同期提高近30个百分点。

不过杠杆地产注意到，第三方在管面积大、占比高，但营收明显效益明显不够。

比如时代中国集团23%的在管面积，获得了37%的营收；第三方77%的在管面积，只有63%的营收。

一方面时代邻里对于时代中国集团的依赖性逐渐降低，独立开拓市场能力显著加强，但同时收购来的往往也都是效益不那么好的。

效益好的，谁愿意随便舍弃？

随着管理时间的增长，如果公司搞得不错，一些项目的营收、利润状况也会改善。

同时时代邻里也意识到收购项目的单价、利润不够好，希望未来：

至少一半的规模增长，能够通过单项目的拓展获得。下半年时代邻里暂时没有一个明确的并购指引。

看完上述表述，杠杆地产想说，时代邻里准备做一个中而美的物业公司吗？

对了，首席财务官郭柏成表示，去年同期有约一半收入来自公共资源，而公共资源方面的毛利率较高，而今年的公共资源的收入占比已经大幅下降至24%，组合变化令毛利率有所变化，但长远对集团来说仍然正面。

02

应收和应付贸易款项双增长，监管收紧是否有影响？

业绩不错的同时，杠杆地产注意到，时代邻里的应收贸易款项增长较多。

如下图，中报披露截至6月末，总应收7.57亿元，2020年同期未5.74亿元。对于一家物业公司来说，这个增量、幅度是不小的。

从结构上说，关联方的应收贸易款项从2020年同期的3.88亿元，增长到4.29亿元；第三方的，从1.98亿元增长至3.45亿元——增量有点大，看来第三方和关联方是不同哈。

我们接着看，从账龄看，一年期内的增长最多。

从2020年同期的5.58亿元，增长至2021年6月末的7.36亿元。

从这个角度而言，多数应收不是问题。

不过值得一说，1-2年的也增加了300多万元，2-3年的也增加了100多万元，总的来说暂时看，都是无伤大雅的，对未来业绩冲击不会明显。

看完应收，杠杆地产觉得更有意思的贸易应付款项。

如下图，总应付从2020年6月末的2.75亿元，增长至2021年同期的3.64亿元，9000万元哦差不多增长了。

具体看账龄，1年期以内的从2.64亿元，增长至3.24亿元；一年以上的0.11亿元，增至0.4亿元。

另外，杠杆地产注意到，时代邻里主席白锡洪在网上会议表示，对中央发布有关城市更新的指导意见，他认为当局不是要否定城市更新，相反，城市更新已纳入国家的重点工作，希望行业在城市规划时，更认真、更科学地进行城市更新，因此，他相信政策有助行业更健康发展，政策对集团来说也不是打压，相信对集团影响不大。

关于房地产政策，我个人觉得，长期“房住不炒”，对于时代邻里的母公司时代中国来说，发展速度总趋势是放缓。

就像时代邻里自己说的：

依赖已慢慢减少，上半年母公司给予集团约410万平方米建筑面积，与集团总面积4600万平方米比较，不足10%。

加上并购要考虑回报率，所以时代邻里的发展可能也会减速。

好消息是，时代邻里行政总裁王萌表示，物业管理不是一个垄断性行业，因此不属于政府的重点打击对象。

短期来看似乎从资本市场上给企业带来压力，但长远来说，可令行业有更健康的发展，她相信，规范将有利于集团的整合和规划发展。

不过资本市场，并没有对时代邻里这份好看的中报买单。

如上图，8月12日收跌。

且近一年总体往下，股价跌了已经一大半。中等物业公司，还有想象空间吗？

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